¿Compraste tu casa antes de casarte? El Supremo aclara cuándo puede ser ganancial

La vivienda comprada antes matrimonio ganancial es una de las cuestiones que más dudas genera en los procesos de divorcio. Muchas personas creen que, por haber adquirido una casa antes de casarse, esta seguirá siendo siempre exclusivamente suya. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha aclarado que esto no siempre es así.

Imaginemos una situación muy común. Una persona adquiere una vivienda cuando aún está soltera. En ese momento, parte del precio se abona mediante un préstamo personal y otra parte se deja aplazada para su pago en el tiempo. Posteriormente contrae matrimonio en régimen de gananciales y, durante la vida en común, se siguen pagando tanto las cuotas del préstamo como las cantidades pendientes del precio. Con el inicio de la convivencia, esa vivienda pasa a ser el domicilio familiar.

Cuando llega el divorcio, surge el conflicto: ¿esa vivienda sigue siendo privativa de quien la compró o pasa a ser, al menos en parte, ganancial?

Conceptos básicos: bienes privativos y gananciales

Para entender la respuesta, es fundamental distinguir entre dos tipos de bienes:

• Los bienes privativos, que pertenecen exclusivamente a uno de los cónyuges.
• Los bienes gananciales, que pertenecen a ambos por mitad.

En principio, los bienes adquiridos antes del matrimonio son privativos. Sin embargo, esta regla general tiene excepciones muy relevantes, especialmente cuando entra en juego la vivienda familiar.

La clave legal: artículos 1357 y 1354 del Código Civil

El artículo 1357 del Código Civil establece lo siguiente:

“Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.”

Por su parte, el artículo 1354 dispone:

“Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.”

 Ello implica que, aunque en principio una vivienda comprada antes del matrimonio sería privativa, si se trata de la vivienda familiar y se paga en parte con dinero ganancial, puede convertirse en un bien compartido en la proporción correspondiente.

Qué dice el Tribunal Supremo

La sentencia del Tribunal Supremo confirma y refuerza una idea fundamental: lo determinante no es solo el momento de la compra, sino cómo se paga la vivienda y cuál ha sido su uso.

En primer lugar, el Tribunal señala que no es relevante que la vivienda no fuera familiar en el momento de su adquisición. Basta con que posteriormente haya sido utilizada como domicilio familiar para que se aplique el régimen especial del artículo 1357 en relación con el artículo 1354 del Código Civil.

En segundo lugar, el Supremo establece que los pagos realizados durante el matrimonio pueden generar una participación ganancial en la vivienda. Esto ocurre cuando dichos pagos se realizan con dinero del matrimonio, es decir, con dinero ganancial. Además, aclara que esta regla se aplica no solo cuando existe una hipoteca, sino también cuando el pago se realiza mediante un préstamo personal destinado a la adquisición del inmueble.

En tercer lugar, la sentencia introduce un matiz muy importante: no todo lo pagado durante el matrimonio puede considerarse automáticamente ganancial. En el caso concreto, los pagos se realizaban desde una cuenta bancaria compartida entre el cónyuge titular y sus padres. Ante esta circunstancia, el Tribunal Supremo concluye que no puede presumirse que todo ese dinero fuera ganancial, ya que también podía proceder de los padres.

Por ello, el Tribunal limita la parte ganancial únicamente a la proporción del dinero que realmente podía considerarse del matrimonio, fijándola en un 18,78 % del valor de la vivienda.

Conclusión

La doctrina que fija esta sentencia tiene importantes consecuencias prácticas. Una vivienda comprada antes del matrimonio no es necesariamente privativa en su totalidad si durante el matrimonio se han realizado pagos con dinero ganancial y ha sido utilizada como vivienda familiar.

En estos casos, la vivienda puede ser parcialmente ganancial en proporción a lo efectivamente pagado con dinero común. No obstante, será imprescindible analizar de dónde procedían realmente los fondos utilizados, ya que la presunción de ganancialidad no puede aplicarse de forma automática cuando intervienen terceros.

En definitiva, esta resolución del Tribunal Supremo pone de manifiesto que en materia de vivienda familiar no basta con atender al momento de la compra, sino que resulta esencial examinar el conjunto de circunstancias económicas y familiares que rodean al inmueble. Por ello, en situaciones de separación o divorcio, un adecuado análisis jurídico puede resultar determinante para fijar correctamente la titularidad y el reparto de la vivienda.