¿Se puede reclamar por vicios de construcción? Requisitos, plazos y claves para conocer tus derechos

En muchas ocasiones, los propietarios de viviendas se encuentran con grietas, humedades, hundimientos u otros daños en sus casas o comunidades sin saber si pueden reclamar, contra quién hacerlo ni en qué plazo. En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla qué son los vicios constructivos, qué requisitos exige la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para poder reclamar, qué plazos debes tener en cuenta y cómo funciona la presunción de responsabilidad de los agentes de la edificación.

¿Qué se considera un vicio de construcción?

Son defectos o daños que afectan a la edificación una vez finalizada la obra, y que pueden tener distinto grado de gravedad: desde pequeñas fisuras o filtraciones, hasta asentamientos de la estructura o pérdida de estabilidad del edificio.

No todos los daños son atribuibles al promotor o a los agentes constructivos. En el caso analizado en nuestros informes técnicos, por ejemplo, las fisuras y asentamientos observados no se deben a defectos de ejecución ni a una compactación inadecuada del terreno, sino a un vertido masivo de agua provocado por un uso negligente del sistema hidráulico de la piscina comunitaria, una vez entregado el edificio.

¿Qué requisitos exige la ley para poder reclamar?

Para que una reclamación por vicios de la construcción prospere, es necesario acreditar:

• La existencia del daño o defecto.

• Que el daño esté cubierto por alguno de los plazos de garantía previstos en la LOE.

• Que dicho daño no provenga de un uso inadecuado o falta de mantenimiento por parte del propietario o la comunidad.

Además, el promotor podría quedar exonerado en los siguientes casos:

• Caso fortuito o fuerza mayor: si los daños son consecuencia de eventos imprevisibles e irresistibles, como desastres naturales (terremotos, inundaciones, etc.), el promotor también podría quedar exonerado.

• Intervención de terceros: si los daños son causados por la actuación de terceros ajenos a la obra, no imputables al promotor, este podría quedar exonerado de responsabilidad.

• Vicios ocultos no imputables al promotor: si se demuestra que los vicios o defectos existían antes de la entrega de la obra y que no eran detectables mediante una revisión diligente, y que tampoco son consecuencia de una mala ejecución por parte del promotor, este podría quedar exonerado.

• Que el daño no haya prescrito (Plazo de 2 años contados desde que se producen dichos daños).

¿Qué plazos hay para reclamar?

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece diferentes plazos de garantía según el tipo de daño:

• 10 años para daños estructurales que afecten a la estabilidad del edificio (art. 17.1.a LOE).

• 3 años para daños que afecten a elementos constructivos o instalaciones que provoquen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (art. 17.1.b LOE).

• 1 año para defectos de acabado (art. 17.1.c LOE).

Estos plazos comienzan a contar desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas. Pero además, hay que tener en cuenta el plazo de prescripción: una vez que se manifiesta el daño, el perjudicado tiene dos años para presentar su reclamación (art. 18 LOE).

Por tanto, el tiempo para reclamar no depende solo del tipo de daño, sino también del momento en que este se haya manifestado. Por eso es fundamental actuar rápidamente al detectarlo.

¿Quién tiene la carga de probar los daños?

En estos casos opera lo que se conoce como inversión de la carga de la prueba. Esto significa que, si el propietario acredita que existen daños en su vivienda, la ley presume que la responsabilidad corresponde a los agentes que intervinieron en la edificación (promotor, constructor, técnicos…), salvo que estos consigan demostrar que el origen del daño no les es imputable.

Es decir, no basta con que el promotor niegue la responsabilidad: debe aportar pruebas que acrediten que los daños se deben, por ejemplo, a un mal uso posterior, a una actuación negligente de terceros o a una causa ajena a la construcción. Solo así podrá quedar exonerado.